政策调控频频出牌 房价真的出现拐点吗
中国房产信息集团公布的数据显示，３月第一周上海商品住宅成交量环比下滑１６％，房价跌破２万元关口，这是近３２周新低，接近去年“４・１７”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足１００套，锐减五成，进入“低迷期”。
从２０１０年４月起，“国十条”“国五条”“国八条”，“限购令”“房产税试点”“限房价”“防地王”“保障房”等政策不断出台，层层加码，态势凌厉；而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。
住建部副部长齐骥说，去年我国销售商品住房约９００万套，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类住房超过市场类住房。１０００万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展，稳定经济不受影响，这就为楼市调控腾出空间和时间。
土地调控力度前所未有，将避免“面粉贵过面包”现象。国土资源部３月１０日发出通知，“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。”
“现在防‘地王’是一根红线，谁碰谁被问责。”长三角某市一名城建官员说，今年以来，该市多场土地拍卖冷清，且只有两三家开发商参与，底价成交多次出现。
“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在已没人愿意买。”南京某企业高管张明给计算，新城区和郊区的价格都到了１．５万元至２万元，一套大户型起码要两三百万元。
中国国际经济交流中心王军曾表示，一方面限房价、限地价等政策有望结束房地产“暴利年代”；另一方面保障房稳定、微利的模式正在形成。今后，品牌开发商将进入保障房领域是个趋势，中小开发商会逐渐退出这个行业。“市场＋保障”双轨制成型，使国家对房地产“掌控力”增强。
“楼市近日再次出现‘拐点说’，但是并没有出现市场大量供应的现象，这说明开发商或捂盘、或观望、或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心尹晓波说，“保障房建设让人看到了希望，但还不能说百姓心里有底了。”
业内人士分析，跳出房地产调控“屡调屡涨”的怪圈，需要对调控艰巨性有充分的认识。目前人们担心的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才能彻底打消投机者的“念头”。二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种办法“抬市”。三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市，政策效应正在发酵，但是在部分二、三线城市，仍存在房价快速上涨的趋势，成为吸引投资投机资金的新热点。楼市调控要防止“按下葫芦起来瓢”。
投资客比例是决定房地产价格走势的重要因素，它可以解释房价变动的６６．７％。投资需求比例与７０个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达０．８２，这说明如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而投资客比例持续上升，则房价一般处于快速上涨通道。
世联地产分析师说，回顾２００７年“９・２７”房地产调控后的市场表现，可以发现房价下跌时，投资比例维持在非常低的区间，介于６．６％－１３．５％之间。而２０１０年“４・１５”调控后相当长一段时期内，房价并未下跌，一个重要因素是，投资比例虽有所下降，但始终维持在２０％－２８％之间波动，明显高于上一轮调控房价下跌时投资客占比。
伴随着２０１１年“国八条”的出台，政策趋紧信号继续加强，投资客比例出现比较明显的下降。２０１１年２月至今，投资比例首次跌破２０％，均在１９％左右，比去年４月高峰时的４３％，投资占比降低了六成。世联地产认为，投资客的加速离场，预示着投资人对投资回报的担忧，过往经验显示，随之而来的是房价向下运行。
今年２月以来，全国７０个大中城市购房总量中，投资客占比首次跌破２０％。世联地产昨天发布的最新研究报告认为，这一数据意味着，投资客加速离场，房价进入下行区间。
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